Το 2020 ξεκινάει το Ελληνικό-Κατοικίες από 3.500 ευρώ ανά τ.μ.

Αρχές της επόμενης χρονιάς αναμένεται να αρχίσουν οι προκαταρκτικές κατασκευαστικές εργασίες στην έκταση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, όπως ανάφερε, χθες, ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development κατά την έκτακτη γενική συνέλευση για την έγκριση της Αύξησης Μετοχικού Κεφαλαίου (ΑΜΚ) ύψους 650 εκατ. ευρώ. Το έργο, συνολικού ύψους 8 δισ. ευρώ, θα υλοποιηθεί σε φάσεις, με την πρώτη να έχει προϋπολογισμό της τάξης των 2 δισ. ευρώ, ο οποίος είναι σχεδόν διπλάσιος, σε σχέση με αυτόν που προβλέπει το αρχικό business plan της εισηγμένης εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων.

Καθοριστική η πρώτη πενταετία

Κατά την πρώτη φάση, διάρκειας πέντε ετών, οι αναπτύξεις που θα πραγματοποιηθούν αποσκοπούν να θέσουν το έργο στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη. Αυτό σημαίνει ότι θα δοθεί έμφαση στην αξιοποίηση του παραλιακού μετώπου, ενώ από τις συνολικά 10.000 κατοικίες που θα κατασκευαστούν και θα πωληθούν σε βάθος 25 ετών, την πρώτη πενταετία θα διατεθούν, καταρχήν, 800 συνολικά οικιστικές μονάδες, πολλές από τις οποίες θα βρίσκονται στην παραλία και αναμένεται να συγκεντρώσουν ισχυρή ζήτηση. Σήμερα, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο των κατοικιών στα Νότια προάστια και πέριξ του Ελληνικού αγγίζει τις 8.000 ευρώ. Ωστόσο, η Lamda έχει ορίσει στο business plan της ως ελάχιστη τιμή το ποσό των 3.500-4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, εξαιρουμένων των κατοικιών που θα αναπτυχθούν στο παραλιακό μέτωπο.

Κατά την πρώτη πενταετία, το οικιστικό κομμάτι, που αντιστοιχεί σε 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα, θα αντιπροσωπεύει το 43% των εσόδων, με τη συνεισφορά των δύο εμπορικών κέντρων που θα αναπτυχθούν και του σχεδιαζόμενου ολοκληρωμένου συγκροτήματος αναψυχής με καζίνο (IRC) να τοποθετείται σε 35% και 10%, αντίστοιχα. Υπολογίζεται ότι στην πρώτη φάση θα υπάρχουν συνολικά έσοδα 1,2 δισ. ευρώ.

Εκτός από τις 800 κατοικίες, έως και το 2024, τα σχέδια της εισηγμένης προβλέπουν την ολοκλήρωση του 40% του Μητροπολιτικού πάρκου, το οποίο θα συνδέεται με το Βόρειο και Νότιο τμήμα του ακινήτου, του 37% των υποδομών του έργου και του IRC. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, θα υλοποιηθεί, με ορίζοντα το 2023-2024, το Vouliagmenis mall, που θα βρίσκεται πλησίον του μετρό Ελληνικό, θα αποτελείται από 72 χιλ. τ.μ. μικτών εκμισθώσιμων χώρων, για το οποίο οι προβλέψεις κάνουν λόγο για ελάχιστο μηνιαίο μίσθωμα εμπορικών καταστημάτων, ανά τ.μ., ύψους 37 ευρώ, θέτοντας την μέση ημερήσια δαπάνη ανά επισκέπτη στα 25 ευρώ. Στην πρώτη πενταετία, θα αναπτυχθεί ένα boutique mall, που θα βρίσκεται στην μαρίνα του Αγ. Κοσμά, εξυπηρετώντας, κατά βάση, τους επισκέπτες του IRC και τους κατοίκους των όμορων σε αυτό περιοχών. Αλλά και το βασικό συγκρότημα γραφείων, ένας οικιστικός πύργος και το mall hotel tower.

Η δεύτερη φάση είναι εκτιμώμενου προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ και η επιτυχία της θα κριθεί από την πορεία υλοποίησης της πρώτης φάσης και από το βαθμό απορρόφησης των κατοικιών από την αγορά.

Συνολικά, το έργο θα διαθέτει πέντε ψηλά κτήρια που θα φτάνουν τα 200 μέτρα και δέκα αρχιτεκτονικά τοπόσημα (πολυτελές ξενοδοχείο μαρίνας, πύργος κατοικιών στη μαρίνα, πολυδύναμο κέντρο πολλαπλών λειτουργιών και εκδηλώσεων με πύργο παρατήρησης, ενυδρείο, πύργος/συγκρότημα κατοικιών και μικτών χρήσεων, παραθαλάσσιο πολυτελές ξενοδοχείο, παράκτιες οικιστικές αναπτύξεις και συγκροτήματα και κατοικίες γύρω από το πάρκο).

Καθ’όλη τη διάρκεια της επένδυσης από πωλήσεις κατοικιών εκτιμάται ότι θα προέλθει το 58% των εσόδων, ενώ από άλλους είδους δραστηριότητες, από malls και ξενοδοχεία θα προέλθει το 28%, 8% και 6% των εσόδων, αντίστοιχα.

Στην έκταση θα δημιουργηθούν συνολικά τέσσερα ξενοδοχεία, από τα οποία ένα θα βρίσκεται στη μαρίνα, ενώ ένα ακόμη θα προορίζεται για οικογένειες. Συνολικά, θα υπάρχουν χίλια δωμάτια, εξαιρουμένου του ξενοδοχείου που θα διαθέτει το IRC.

Με την έκταση του Ελληνικού να είναι κατά δύο φορές μεγαλύτερη, σε σχέση με αυτή στο Μονακό, η υλοποίηση των απαιτούμενων υποδομών είναι κεφαλαιώδους σημασίας. Η Lamda Development είναι συμβατικά υπεύθυνη για τις υποδομές εντός της έκτασης στο Ελληνικό, ενώ έχει καταρτίσει συγκοινωνιακές μελέτες, οι οποίες έχουν εγκριθεί. Ταυτόχρονα, θα υλοποιήσει μία γραμμή τραμ που θα συνδέεται με το μετρό Ελληνικού, ενώ θα δημιουργηθεί άξονας εντός του πάρκου. Ακόμη έχουν γίνει μελέτες ώστε να διευκολυνθεί η πρόσβαση στο έργο από τον Πειραιά, ενώ μεγάλη θα είναι η συμβολή της υπογειοποίησης, κατά το ήμισυ, της παραλιακής, μεταξύ του Αγίου Κοσμά και του πρώην αεροδρομίου.

H πρώτη φάση απαιτεί κεφαλαιουχικές δαπάνες (Capex) ύψους 1,5 δισ. ευρώ, με τη συνολική επένδυση να αυξάνεται σε 2 δισ. ευρώ, εάν συμπεριληφθούν οι δύο πρώτες δόσεις. Συνολικά, το έργο του Ελληνικού απαιτεί Capex 7 δισ. ευρώ, ενώ η επένδυση τοποθετείται σε 8 δισ. ευρώ, εάν προστεθεί το τίμημα της τάξης του 1 δισ. ευρώ, για την απόκτηση από την Lamda των μετοχών του project.

Η ΑΜΚ

Στην ΑΜΚ, ύψους 650 εκατ. ευρώ, θα συμμετάσχει με το ποσοστό που της αναλογεί-αντιστοιχεί σε 350 εκατ. ευρώ- η οικογένεια Λάτση, έχοντας εκφράσει την πρόθεσή της να στηρίξει το σύνολο της ΑΜΚ. Η εταιρεία σχεδιάζει να καταθέσει προς έγκριση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς το Ενημερωτικό Σημείωμα την επόμενη εβδομάδα, εκτιμώντας ότι θα εξασφαλίσει το πράσινο φως μέσα σε ένα μήνα. Στη διαδικασία θα συμμετάσχει κατά το ποσοστό που αναλογεί το σχήμα Voxcove του ομίλου Π.Γερμανού και της οικογένειας Κάτσου, που ελέγχει ποσοστό άνω του 12% της εισηγμένης.  Τα δικαιώματα των μετοχών της θα ασκήσει και η Aegean που απέκτησε πρόσφατα το 1,66% του μετοχικού κεφαλαίου της Lamda, με την οποία η συνεργασία θα εστιάζεται στην προβολή, το marketing και την επικοινωνία του έργου από την αεροπορική. Αλλά και στην προβολή της Aegean από την Lamda Development.

Η χρηματοδότηση της πρώτης φάσης, ύψους 2 δισ. ευρώ, είναι εξασφαλισμένη, όπως ανέφερε, χθες, ο κ. Αθανασίου, και θα προέλθει από την ΑΜΚ (650 εκατ. ευρώ), από τμήμα ύψους 400 εκατ. ευρώ των εσόδων 1,2 δισ. ευρώ που αντιστοιχούν σε εκτιμώμενες πωλήσεις στην α’ φάση, από δανεισμό 850 εκατ. ευρώ (με τις σχετικές συζητήσεις με τράπεζες να είναι σε προχωρημένο στάδιο) και από την έκδοση ομολόγου ύψους 150 εκατ. ευρώ.

Η Lamda είναι σε θέση να υλοποιήσει αυτόνομα το έργο, όμως, επιδιώκει συνεργασίες με εταιρείες σε όλους ανεξαιρέτως τους τομείς, εκτός από τα εμπορικά κέντρα που αναπτύξει η εισηγμένη. Η διαδικασία που θα ακολουθηθεί θα προβλέπει την προκήρυξη διαγωνισμού με αντικείμενο, για παράδειγμα, την αναζήτηση κατασκευαστικής εταιρείας για την ανάπτυξη αριθμού κτηρίων.

Τα μεγέθη

Όπως έγινε γνωστό, χθες, η αξία (NAV) της εταιρείας, που ανέρχεται σε 6,1 ευρώ / μετοχή (486 εκατ. ευρώ) σήμερα, θα ξεπεράσει το 1 δισ. μετά την ΑΜΚ, με το project του Ελληνικού να μην περιλαμβάνεται στην αξία της εταιρείας.

Σχετικά με τον βαθμό κενότητας των εμπορικών καταστημάτων, ο κ. Αθανασίου ανέφερε ότι το 2014 ήταν ο υψηλότερος με 4% κενούς χώρους, με το αντίστοιχο μέγεθος, κατά την ίδια περίοδο, να ανέρχεται σε 30% σε Αθήνα και Πάτρα.

Σήμερα ο τζίρος των καταστημάτων είναι μεγαλύτερος κατά 10%, σε σχέση με το peak, ενώ η κερδοφορία του 2018, που διαμορφώθηκε σε 59 εκατ. ευρώ είναι μεγαλύτερη κατά περίπου 20% σε σχέση με το 2009 (50 εκατ.). Επίσης, την τελευταία πενταετία η μετοχή αυξήθηκε 84%, με το Γενικό Δείκτη να καταγράφει πτώση της τάξης του 24%.

Ο κ. Αθανασίου εκτίμησε ότι εάν η εταιρεία συνεχίσει να εμφανίζει τον μέσο όρο αύξησης των τελευταίων ετών (4,6%), η μετοχή θα αυξηθεί κατά 5% ή κατά 40 cents του ευρώ, σε ετήσια βάση. Παράλληλα, εάν οι αποδόσεις συμπιεστούν κατά 1% από 7% στο 6%, το NAV θα αυξανόταν κατά 120 εκατ. ευρώ ή 1,5 ευρώ ανά μετοχή.

Οι καλές επιδόσεις της εισηγμένης, σύμφωνα με τον κ. Αθανασίου είναι απόρροια και των επενδύσεων που πραγματοποίησε μέσα στην κρίση και οι οποίες περιλαμβάνουν την απόκτηση του 40% του εμπορικού κέντρου Cosmos προς 80 εκατ. ευρώ, του δικαιώματος επικαρπίας του κτιρίου IBC (81 εκατ. ευρώ) και της αγορά του 50% του Athens Mall προς 200 εκατ. ευρώ.

Οι προσεχείς εξελίξεις, που δεν αφορούν το Ελληνικό, σχετίζονται με την ολοκλήρωση, τέλη της χρονιάς, της επένδυσης, ύψους 25 εκατ. ευρώ, για την επέκταση του Golden Hall, ενώ, σε παράλληλο χρόνο, θα λάβουν χώρα τα εγκαίνια του πρώτου ενυδρείου στη Αθήνα (Xplore aquarium). Αυτό μαζί με το μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων, που εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί μέχρι το Πάσχα, εκτιμάται ότι θα αποτελέσουν τουριστικό πόλο. Σε διάστημα ακόμη, ενός – ενάμιση έτους αναμένεται να εισαχθεί στο χρηματιστήριο η Lamda Malls, η κοινή εταιρεία της εισηγμένης με την αμερικανική Varde Partners, στην οποία θα εισφερθούν τα εμπορικά κέντρα της.

dmitris.delevegos@capital.gr